✅ 지난 20일부터 토지거래허가제가 시행됐어요.
✅ 규제 발표 후 막차 매수전이 벌어졌어요.
✅ 거주 의무 2년 적용으로 갭투자가 사실상 불가능해졌어요.

사원님들, 서울 아파트 시장에 본격적인 규제가 시작됐어요. 지난 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행되면서 실거주 의무 2년이 적용됐거든요. 규제 발표 이후 마지막 ‘갭투자’를 노린 막차 매수전이 벌어졌어요.

마지막 5일장 섰다

지난 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 15일부터 19일까지 5일간 서울에서만 485건의 💰매매가 이뤄졌어요. 중개업계에서는 “갭투자 5일장이 섰다”는 말까지 나왔어요. 거래량이 가장 많았던 곳은 노원구로 39건을 기록했고, 이어 성북구·동대문구 각 36건, 양천구 35건, 중랑구 29건 순이었어요. 상대적으로 중저가 매물이 많고 전세를 끼고 잔금을 치를 수 있는 지역에 수요가 🎯집중된 거죠.

사실상 갭투자 불가능

지난 20일부터 서울 25개 구와 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 갭투자가 사실상 🚫어려워졌어요. 허가구역으로 지정된 지역은 서울 전역과 경기도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등이에요. 기존에 강남·서초·송파·용산 4개구는 이미 지난 3월부터 토허제가 적용되고 있었고, 이번에 나머지 자치구까지 확대됐어요.

허가 대상은 ‘아파트 및 동일 단지 내 아파트가 한 개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’인데요. 아파트뿐 아니라 같은 단지 내 연립·다세대주택도 거래 전 관할 지자체장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 뒤에는 취득일로부터 2년간 실제 🏠거주해야 해요. 이를 위반할 경우 이행강제금 부과나 허가 취소 등의 처분을 받을 수 있어요. 지정 기간은 2026년 12월 31일까지예요.

대출 한도도 축소

토지거래허가제와 함께 서울 전역은 조정대상지역과 투기과열지구로도 확대 지정됐어요. 이에 따라 서울 전 지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 제한되고, 주택 구입 목적 🏦대출 한도는 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 차등 적용돼요. 

막판 열기는 사그라들고, 시장은 👀관망세로 돌아설 것으로 전망돼요. 부동산 플랫폼 직방은 “단기적으로는 거래량이 일시적으로 조정을 받을 가능성이 있다”면서도 “자금 여력이 있는 수요층은 핵심 입지 중심으로 이동을 이어가고, 실수요층은 예산에 맞춘 대체 지역이나 중간 가격대 주택을 선택하는 흐름을 보일 전망”이라고 분석했어요.